81亿元农房抵押贷款走在全国前列

温州新政求解农民贷款难

继去年《关于推进农房抵押贷款的实施办法》实施后，8月22日我市又出台了《温州市农村产权交易管理暂行办法》（以下简称《办法》）。我市出台的这个《办法》在全省尚为首例。

记者了解到，依照《办法》要求，市国土、住建、农业、林业、海洋与渔业、知识产权、工商管理等相关职能部门按照各自职责基本已完成交易管理细则制定。目前，温州市农业发展投资集团正盘点农村集体资产，将其整合到交易平台上，据业内人士透露，本月底农村产权交易很有可能开出第一单。自此，包括农村房屋所有权在内的农村产权，可在依法、自愿、有偿、公开、公平、公正的原则下进行交易，实现重大突破。

温州农民创业欲望强烈，因而迫切需要融资且额度相对较高。农民在创业路上，因现行农村产权制度造成的基本权益缺失，曾遭遇过诸多艰难曲折。为有效拓宽农民融资渠道，加大信贷支农力度，从民间自发性的农房抵押到政府发布农村金融体制改革政策，一直以来温州都在不断尝试盘活农村资本。今天，兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，正在寻求农村金融改革的新样本。

农房抵押贷款“破题”

乐清市白石街道农户金永祥（化名）终于赶在铜件涨价前把30万元贷款拿到手了，他不禁感叹“农村合作银行为农民设计的贷款产品真是好啊。”

农户金永祥从事冲件加工生产，主要原材料为铜件，7月份因铜件价格有上升趋势，金永祥急于购买一批铜件储备下半年的原材料。但因他无商品房抵押、无公务员保证，在各大银行的贷款申请中屡屡碰壁。后来他依据农房抵押贷款的新政策，向乐清农村合作银行申请，抵押农房获得了30万元的一年贷款授信。今后一年只要金永祥需要30万元以内的资金，只需要带上小额贷款卡与身份证前往任一网点的柜面进行贷款，资金宽裕时可以选择还款，本息按照实际使用期限计算。

如今，温州农民也与金永祥一样，可以将自家的“死产”变为“活钱”，拿去发展生产。

早在数年前，乐清就曾开展过农房抵押贷款。从2007年起，乐清市农村合作银行率先破题，积极试行“农房抵押贷款”。他们的做法是，申请贷款的农民以“房产证＋土地使用证＋村委会认可书”作抵押物，经审核后给予房屋市场评估价60%—80%的贷款资金，贷款手续迅速、简便。中国人民银行温州市中心支行曾及时总结经验推广，龙湾、瑞安、苍南、平阳等县、市区相继探索。“农房抵押贷款”有效地缓解了农民的“贷款难”，受到了广大农民的欢迎。来自温州银监分局的统计数据显示，截至2013年8月末，温州已有13家银行业金融机构开展农房抵押贷款，贷款余额约81亿元，比年初增加3.33亿元，增长4.3%。农房抵押贷款试点走在了全国的前列。

去年8月份，温州市委、市政府出台《关于推进农村金融体制改革的实施意见》，作为配套系列政策之一的《关于推进农房抵押贷款的实施办法》随后实施。自发开展的农房抵押贷款也终于有章可循了。

农房处置问题“拦路”

随着农房抵押贷款不断前行，农房处置问题也开始浮出水面。

根据现有的法律法规，农村房屋所有权，也就是农房的交易，因为其土地性质为集体所有，只能在同一集体经济组织（通常为村）内进行交易。也就是说，农房只能卖给同村人，不然土地证、房产证、契税证都无法办理。

“这就对抵押农房的处置设置了一道屏障，尤其是受金融风波影响，一些还不出钱的农户在银行抵押的农房成了许多银行头疼的事情。”乐清农村合作银行相关负责人说，“后来，通过乐清市政府出面，协调了土地、房管、法院等相关部门，终于突破了村的限制，可以在县域范围内处置农房了。”

该负责人表示，《办法》出台，让他们从“协调工作”顺利过渡到“按章办事”，更有利于工作的开展，尤其是之前对于农房抵押有所抵触的大银行来说，《办法》的出台对其开展农房抵押业务有一定的推动作用。

一家银行的负责人向记者讲述了这样的无奈：以往一旦贷款成为不良后，银行要处置农房，只能限于同村的农户来竞拍。“一个村乡里乡亲的，谁家的房子要是被银行拍卖，其他人碍于情面也不敢接手，这样房子就拍卖不出去了，处置起来难度很大。”

“《办法》的出台，让农村房屋可以在县域内拍卖，跨出了村的范围，有一定的突破意义。”业内人士称，“这也可以作为去年《关于推进农房抵押贷款的实施办法》出台后，对农房抵押贷款的后续配套政策，如果出现不良贷款，可以通过县域内农村房屋所有权拍卖处置。”

更为值得关注的是，由于目前温州市没有形成农村房屋的交易市场，因此，银行对农村房屋的变现仍然非常困难，“问题主要在市场交易上，银行总不能到处去卖房子吧？农民用住房权益作抵押，一旦无法按时偿还贷款，农民住房被银行收回可能引发较大的社会矛盾。”

农村产权可“变现”

去年年底，温州市农村产权服务中心有限公司在温州金融改革广场挂牌成立，为全市农村产权交易提供场所设施、信息发布、产权鉴证、政策咨询、组织交易等服务，通过农村产权交易，可实现农村资源向资产化转变，将过去实现不了价值的资源进行变现。

农村产权交易服务范围有哪些？根据《办法》，包括农村土地承包经营权；林地使用权、林木所有权和山林股权；水域、滩涂养殖权；农村集体资产所有权；农村集体经济组织股权；依法可以交易的农村房屋所有权；依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权；农业装备所有权（包括渔业船舶所有权）；活体畜禽所有权；农产品期权；农业类知识产权等十一大类，以及以上权属延伸的收益权和处置权的权能交易服务。

这十一大类产权中，农房的交易最受外界关注。

2011年，温州被农业部确立为18个“全国农村改革试验区”之一，具体承担“农村产权制度改革”试验项目。在国家框架下，温州农村改革试验主要聚焦于农村土地承包经营权流转制度，农村集体经营性建设用地和宅基地使用权流转制度，农村集体资产产权制度等。

中国国际经济交流中心专家马庆斌认为，《办法》的出台让人振奋，温州的农村土地制度改革试点为全国提供了一种土地制度改革的思路。“它的突破点在于，实现土地和金融两个要素的大循环，流动到最能发挥其价值的产业链，在一定行政区域内，实现了要素的城乡自由流动。”

我市一家商业银行的负责人对记者表示，等细则出炉后，他们会仔细研究对策，创新出一些服务农村的金融产品出来，毕竟农村市场大。